Данъчна оценка, такси, комисиони – как да изчислите реалната цена на сделката

Цената, посочена в обявата за продажба на жилище, не е окончателната сума, която купувачът трябва да предвиди. Към нея могат да се добавят местен данък, нотариална такса, такса за вписване, комисиона на посредник, адвокатско възнаграждение и разходи за банково финансиране.

При имот, който се нуждае от ремонт или обзавеждане, първоначалният бюджет нараства допълнително. Ако тези плащания не бъдат пресметнати предварително, купувачът може да се окаже с недостатъчни собствени средства непосредствено преди нотариалната сделка.

След въвеждането на еврото на 1 януари 2026 г. официалната парична единица в България е евро. Фиксираният курс, използван при превалутирането на стойностите от левове, е 1 евро за 1,95583 лева.

Това не променя основния принцип на сметката. Реалната цена на придобиването се получава, като към договорената цена се добавят всички задължителни и договорени разходи.

1Какво включва реалната цена на имотната сделка

2Какво представлява данъчната оценка

Данъчната оценка е стойност, определена по реда на Закона за местните данъци и такси. Тя се издава от общината по местонахождение на недвижимия имот и се използва за данъчни и административни цели.

Удостоверението за данъчна оценка не показва непременно пазарната цена на жилището. В много случаи тя е значително по-ниска от действително договорената сума между продавача и купувача.

Документът съдържа информация за:

• адреса и характеристиките на имота;
• декларираните собственици;
• идеалните части на всеки собственик;
• определената данъчна оценка;
• срока на валидност на удостоверението;
• други обстоятелства според конкретния документ.

Данъчната оценка не доказва собственост. Тя трябва да бъде сравнявана с нотариалния акт, кадастралната схема и останалите документи.

3Коя стойност се използва за изчисляване на таксите

При покупко-продажба материалният интерес обикновено се определя спрямо договорената цена, но когато данъчната оценка е по-висока, тя има значение при определянето на дължимите плащания.

На практика купувачът трябва да сравни:

• продажната цена в нотариалния акт;
• данъчната оценка на имота.

За основа се взема по-високата приложима стойност. Именно върху нея се изчисляват местният данък, нотариалната такса и таксата за вписване според правилата за съответното плащане.

Пример:

• договорена цена: 150 000 евро;
• данъчна оценка: 90 000 евро;
• материален интерес за сметката: 150 000 евро.

При обратния случай:

• договорена цена: 100 000 евро;
• данъчна оценка: 115 000 евро;
• материален интерес: 115 000 евро.

Изкуственото посочване на по-ниска продажна цена в нотариалния акт не е разумен начин за спестяване на такси. Освен че поражда правни и данъчни рискове, при бъдещ спор купувачът може да срещне затруднения да докаже плащането на сумата над официално записаната цена.

4Местен данък при придобиване на имота

При възмездно придобиване на недвижим имот се дължи местен данък. Размерът се определя от съответния общински съвет в границите, предвидени в Закона за местните данъци и такси.

За имот на територията на община Варна се прилага ставката, определена в действащата общинска наредба. Във Варна данъкът при възмездно придобиване е увеличен от 2,6% на 3%, като се заплаща еднократно при сделката.

При материален интерес от 150 000 евро изчислението е:

150 000 × 3% = 4 500 евро

Това обикновено е най-големият допълнителен задължителен разход по покупката.

Ставката не трябва да се приема за еднаква във всички населени места. Ако имотът е извън община Варна, проверете наредбата на съответната община или поискайте предварителна сметка от нотариуса.

Кой плаща местния данък

При стандартна покупко-продажба разходите обикновено се поемат от купувача, освен ако страните не са договорили друго. Разпределението трябва да бъде изяснено още при преговорите и записано в предварителния договор.

Фразата „всички такси са за сметка на купувача“ трябва да бъде разгледана внимателно. Тя може да включва не само местния данък и вписването, но и други разходи по подготовката на сделката.

5Как се определя нотариалната такса

Нотариалната такса при покупко-продажба не е един фиксиран процент върху цялата цена. Тя се определя по прогресивна таблица според удостоверявания материален интерес.

С увеличаването на стойността процентното натоварване върху следващата част от цената намалява. Законът за нотариусите и нотариалната дейност предвижда пропорционалните такси да се събират според материалния интерес, а точните размери са определени в специална тарифа.

Тарифата съдържа различни диапазони. Например за стойност между 100 001 и 500 000 лева използваната формула е 730,50 лева плюс 0,2% за горницата над 100 000 лева. Над 500 000 лева формулата е различна и има определен максимален размер на основната такса.

След въвеждането на еврото стойностите по действащите нормативни актове се прилагат съобразно правилата за официално превалутиране. За предварителния бюджет е най-сигурно да поискате писмена сметка от конкретния нотариус, тъй като към основната такса могат да се добавят:

• данък върху добавената стойност;
• изготвяне или проверка на документи;
• преписи от нотариалния акт;
• банкови преводи;
• допълнителни справки;
• други действия по конкретната сделка.

Не използвайте онлайн калкулатор без да проверите дали е актуализиран за 2026 г., дали работи в евро и дали включва ДДС.

6Такса за вписване на нотариалния акт

След подписването нотариалният акт се вписва в Имотния регистър. За това се дължи държавна такса към Агенцията по вписванията.

Таксата е 0,1% върху цената, по която е таксуван актът, но не може да бъде под определения минимален размер.

При материален интерес от 150 000 евро:

150 000 × 0,1% = 150 евро

Този разход е по-малък от местния данък, но трябва да присъства в предварителната сметка.

При ипотечно финансиране има отделно вписване на договорната ипотека. То води до допълнителна държавна такса и нотариални разноски, които не са част от обикновеното вписване на покупко-продажбата.

7Как се определя комисионата на брокера

Брокерската комисиона не е държавна или нотариална такса. Тя е договорено възнаграждение за посредническата услуга.

Размерът може да бъде:

• процент от продажната цена;
• фиксирана сума;
• процент с определен минимален размер;
• различен за купувача и продавача;
• включващ или невключващ ДДС.

Преди оглед или преди подписване на договор за посредничество трябва да бъде изяснено:

• точният процент;
• върху коя цена се изчислява;
• начислява ли се ДДС;
• кога възниква задължението за плащане;
• какви услуги включва;
• дължи ли се при отказ от сделката;
• има ли минимална комисиона;
• какво се случва, ако имотът бъде купен чрез свързано лице.

Например при цена 150 000 евро и комисиона 3%:

150 000 × 3% = 4 500 евро

Ако върху възнаграждението се начислява 20% ДДС:

4 500 + 900 = 5 400 евро

Разликата между „3%“ и „3% с включен ДДС“ при този пример е 900 евро. Затова условието трябва да бъде записано изрично.

8Разходи за адвокат и правна проверка

9Допълнителни разходи при ипотечен кредит

Покупката с банково финансиране включва повече разходи от сделка със собствени средства.

В зависимост от банката и кредита могат да възникнат:

• такса за разглеждане или обработка;
• банково оценяване на имота;
• такса за откриване или поддържане на сметка;
• нотариална такса за договорната ипотека;
• такса за вписване на ипотеката;
• застраховка на имота;
• застраховка „Живот“, ако е поставено подобно условие;
• разходи за удостоверения и банкови документи;
• такса за банков превод;
• допълнително правно обслужване.

Разходът по ипотеката зависи от размера на обезпеченото вземане, а не непременно само от продажната цена. Затова поискайте от банката документ с всички разходи, а от нотариуса – отделна предварителна сметка за покупката и за ипотеката.

Не включвайте самоучастието като разход по сделката. То е част от покупната цена, която плащате със собствени средства. Към него трябва да добавите таксите, които банката обикновено не финансира.

10Банкови преводи и специална сметка

При висока продажна цена банковите такси също могат да имат значение. Проверете:

• цената на междубанковия превод;
• лимитите за онлайн банкиране;
• срока за изпълнение;
• таксата за експресен превод;
• нуждата от предварително посещение в офис;
• таксите за откриване на специална сметка;
• разходите по акредитив или ескроу механизъм.

Когато имотът е ипотекиран, част от цената може да бъде преведена директно към банката на продавача. Останалата сума се плаща според договорения механизъм.

Начинът на плащане трябва да бъде записан ясно в предварителния договор и съгласуван с нотариуса и банките преди датата на сделката.

11Други разходи, които често се пропускат

Освен основните такси купувачът трябва да предвиди и практически разходи около придобиването.

Документи и технически проверки

Възможни са плащания за:

• технически оглед;
• конструктивно становище;
• измерване на площта;
• архитектурна консултация;
• допълнителна кадастрална схема;
• удостоверения и заверени копия;
• превод на документи;
• пълномощно.

След нотариалната сделка

Почти веднага могат да възникнат разходи за:

• смяна на патрони и ключалки;
• прехвърляне или откриване на партиди;
• застраховка;
• ремонт;
• обзавеждане;
• преместване;
• такса за управление на комплекса;
• дължими вноски към етажната собственост;
• паркомясто или абонамент за паркиране.

При ново строителство добавете разходите за довършване, ако жилището се предава на шпакловка и замазка.

12Как да направите предварителна сметка

Използвайте отделни редове, вместо да добавяте общ приблизителен процент към цената.

Примерна покупка във Варна:

• продажна цена: 150 000 евро;
• данъчна оценка: 90 000 евро;
• основа за изчисление: 150 000 евро;
• местен данък при ставка 3%: 4 500 евро;
• такса за вписване 0,1%: 150 евро;
• нотариална такса: според тарифата, ДДС и конкретните действия;
• брокерска комисиона 3% с начислен ДДС: 5 400 евро;
• адвокат: според договорения обхват;
• банкови разходи: според кредита;
• резерв за документи и преводи: индивидуален.

Само местният данък, вписването и посочената примерна комисиона добавят:

4 500 + 150 + 5 400 = 10 050 евро

Към тях остават нотариалната такса, правната проверка и евентуалните банкови разходи. Така жилище с обявена цена 150 000 евро може да изисква над 160 000 евро още преди ремонт и обзавеждане.

Примерът е ориентировъчен. Комисионата не е универсална, нотариалната сметка зависи от действащата тарифа и конкретните действия, а банковите разходи се различават.

13Какво плаща продавачът

Продавачът също може да има разходи, макар че те не се добавят към бюджета на купувача, освен ако страните не са договорили друго.

Възможни са:

• брокерска комисиона;
• адвокатско обслужване;
• издаване на документи;
• заличаване на ипотека;
• погасяване на банков кредит;
• данък върху дохода при наличие на облагаема продажба;
• неплатени местни данъци и такси;
• задължения към етажната собственост.

При преговорите трябва да се уточни кой плаща всеки конкретен разход. Не приемайте автоматично, че продавачът ще поеме заличаването на ипотеката или издаването на всички документи, ако това не е договорено.

14Най-честите грешки в бюджета

Изчисляване само върху обявената цена

Обявата показва цената на имота, не цената на придобиването.

Пропускане на ДДС върху комисионата

Проверете дали договореният процент включва данъка.

Смесване на нотариалната такса с всички нотариални разноски

Основната такса е само част от крайната сметка.

Подценяване на ипотечните разходи

Покупката и учредяването на ипотеката са отделни нотариални и регистрационни действия.

Липса на резерв

Не използвайте целия наличен капитал за цената и таксите. Оставете резерв за първите ремонти и непредвидени документи.

Използване на остарял онлайн калкулатор

След промени в нормативни ставки или валута резултатът може да бъде неверен.

15Практичен чеклист преди капаро

16Реалната цена трябва да бъде известна преди преговорите

Купувачът не трябва да чака деня на нотариалното изповядване, за да разбере колко ще плати. Сметката трябва да бъде направена още преди капарото, особено когато наличните собствени средства са ограничени.

Най-големите допълнителни разходи обикновено са местният данък и брокерската комисиона. Нотариалната такса и вписването също са задължителни, а при кредит се добавя отделен пакет от банкови и ипотечни разходи.

Точният бюджет не се получава чрез произволно добавяне на 5% или 10% към обявената цена. Той се изгражда ред по ред според конкретния имот, общината, договора с посредника и начина на финансиране.

Когато всяка сума е предварително проверена, купувачът може да преговаря по-уверено, да избере подходящ ценови диапазон и да избегне ситуация, в която има средства за жилището, но не и за завършване на сделката.