Что проверить в здании перед покупкой — коммуникации, конструкция, содержание

При просмотре жилья внимание естественно направлено на квартиру – планировку, свет, вид, ремонт и мебель. Однако часть самых серьёзных будущих расходов может быть связана не с жильём, а со зданием, в котором оно находится.

Крыша, фасад, вертикальные стояки, общие электрические коммуникации, лифт и состояние общих частей – общая ответственность собственников. Если один из этих элементов сильно изношен или нуждается в капитальном ремонте, новому собственнику сравнительно скоро после покупки может потребоваться участвовать в расходах, которых он не предусматривал.

Поэтому при выборе между различной недвижимостью на продажу разумно оценивать не только конкретную квартиру, но и всё здание как часть покупки.

1Почему состояние здания так важно?

Квартиру можно отремонтировать. Можно заменить полы, кухню, окна и двери, сантехнику и мебель. Но состояние всего здания зависит от гораздо большего числа факторов и обычно не может быть изменено одним собственником самостоятельно.

Хорошо содержащееся здание создаёт более предсказуемую среду для проживания и лучшее впечатление при будущей продаже или сдаче в аренду.

И наоборот, запущенные общие части, хронические протечки, неисправный лифт или откладываемые ремонты могут превратиться в постоянную проблему, независимо от того, насколько хорошо обновлена квартира.

При проверке обратите внимание главным образом на:

• конструкцию и видимые следы проблем;
• крышу и фасад;
• водопроводные, канализационные и электрические коммуникации;
• состояние лифта;
• подвалы и подземные уровни;
• подъезд и лестничные клетки;
• то, как здание управляется и содержится.

2Начните осмотр ещё до того, как войдёте в подъезд

3На что смотреть в конструкции здания?

Конструкция — один из важнейших элементов, но и один из тех, которые покупателю без технической подготовки труднее всего оценить самостоятельно.

При обычном просмотре цель — искать сигналы возможной проблемы, а не определять её причину.

Трещины

Посмотрите на стены и потолки общих частей, лестницы, подвалы и места вокруг входных пространств.

Особого внимания заслуживают большие трещины, продолжающиеся по разным поверхностям или заметно меняющиеся.

Тонкие поверхностные трещинки в штукатурке могут иметь совсем другой характер, поэтому неправильно воспринимать любую трещину как доказательство проблемы с конструкцией.

Следы несанкционированных изменений

В более старых зданиях отдельные собственники иногда проводили перепланировки на протяжении лет.

Если вы заметите необычно снесённые стены, закрытые общие пространства, изменения фасада или другие серьёзные вмешательства, спросите, что делалось и есть ли необходимые документы.

Состояние самого здания — одна из причин, по которым при первой покупке недвижимости не стоит оценивать жильё исключительно по ремонту, обстановке и первому впечатлению.

4Крыша может означать серьёзные будущие расходы

Крыша часто остаётся вне поля зрения покупателя, особенно когда квартира не на последнем этаже.

Однако это не значит, что её состояние вас не касается.

При проблеме с общей крышей последствия могут затронуть здание и потребовать решения собственников дома.

Спросите:

• когда проводился последний капитальный ремонт;
• есть ли зарегистрированные протечки;
• делалась ли гидроизоляция;
• запланирован ли предстоящий ремонт;
• собирались ли средства на такую работу.

Если вы покупаете жильё на последнем этаже, проверка ещё важнее. Внимательно осмотрите потолки и верхние части наружных стен на наличие старых пятен, изменения цвета, шелушения или других следов сырости.

Не полагайтесь только на свежую покраску. Спросите прямо, были ли протечки в жилье или общих частях.

5Фасад — не только вопрос внешнего вида

Хороший фасад имеет как визуальное, так и функциональное значение.

При просмотре посмотрите, нет ли отслоившейся штукатурки, проблем вокруг балконов, повреждённых швов или участков, которые явно нуждаются в ремонте.

В зданиях с наружной теплоизоляцией осмотрите, выглядит ли она целостной и правильно ухоженной.

Учитывайте и разные индивидуальные вмешательства в фасад. Множество произвольно застеклённых террас, разные системы остекления или неорганизованная прокладка наружных коммуникаций могут подсказать, как управлялось здание на протяжении лет.

6Проверьте вертикальные стояки водоснабжения и канализации

Один из важных вопросов в более старом здании — состояние общих водопроводных и канализационных стояков.

Отремонтированная квартира не обязательно означает обновлённые общие коммуникации.

Спросите у собственника, агента или представителя собственников дома:

• менялись ли стояки;
• замена выполнена для всего подъезда или только в отдельных квартирах;
• бывают ли частые протечки;
• были ли проблемы с канализацией;
• запланирована ли будущая замена.

В подвалах и вокруг вертикальных трасс обратите внимание на следы протечек, коррозию, сырость и многократный локальный ремонт.

В самой квартире можно проверить воду и давление, но это отличается от оценки состояния общей инженерной системы здания.

7Что проверить в электросистеме?

В более старых зданиях полезно выяснить, обновлялась ли общая электрическая инфраструктура.

Посмотрите на щитки в общих частях, видимое состояние кабельных трасс и освещение в подъезде.

Не открывайте щитки и не проводите проверок электропроводки самостоятельно, если у вас нет необходимой квалификации.

Более важные вопросы:

• обновлялась ли общая электрическая система;
• есть ли известные проблемы;
• достаточно ли освещение на этажах;
• есть ли работающее аварийное или автоматическое освещение, если применимо;
• проводились ли значительные ремонты в последние годы.

При серьёзных сомнениях электрик может дать намного более надёжную оценку, чем визуальный осмотр.

8Лифт не стоит оставлять напоследок

На высоком этаже состояние лифта напрямую влияет на ежедневное использование объекта.

Уже при просмотре проверьте, нормально ли он работает, точно ли останавливается на уровне этажа, как выглядит кабина и есть ли видимая информация об обслуживании.

Спросите также:

• как часто бывают поломки;
• когда проводился более серьёзный ремонт или модернизация;
• есть ли договор на обслуживание;
• ожидается ли ремонт, для которого придётся собирать дополнительные средства.

Для покупателя на первом или втором этаже этот фактор может казаться второстепенным, но при будущей продаже состояние лифта остаётся частью общего впечатления о здании.

9Сырость в подвалах может дать важную информацию

Если есть доступ к подвалу, подземному уровню или гаражам, найдите время их осмотреть.

Обратите внимание на:

• запах стойкой сырости;
• воду на полу;
• следы протечек на потолках;
• плесень;
• корродированные трубы;
• повреждённые стены;
• проблемы с водоотведением.

Однократный след не достаточен для категоричного вывода, но систематическая сырость заслуживает дополнительного прояснения.

Это особенно важно для цокольных помещений и подземных гаражей, где проблемы с водой и водоотведением могут быть неприятными и трудными для решения.

10Общие части показывают, как управляется здание

11Спросите, как реально управляется дом

Физическое состояние здания — только половина проверки. Другая половина — организация обслуживания.

Выясните, есть ли действующий председатель или профессиональный управляющий домом и как принимаются решения о ремонтах.

Полезно спросить:

• каков ежемесячный взнос на содержание;
• что он включает;
• есть ли фонд будущих ремонтов;
• есть ли запланированные более крупные работы;
• есть ли значительные неоплаченные обязательства перед поставщиками;
• легко ли собираются средства при необходимом ремонте.

Не нужно расспрашивать о личных отношениях между всеми соседями. Вас интересует, функционирует ли здание организационно и решаются ли основные проблемы вовремя.

12Проверьте, нет ли предстоящих крупных ремонтов

Это один из самых полезных вопросов перед покупкой.

Возможно, здание сейчас выглядит сравнительно хорошо, но уже принято решение о:

• ремонте крыши;
• обновлении фасада;
• замене стояков;
• модернизации лифта;
• ремонте подъезда;
• ремонте гаражей или других общих пространств.

Такое решение может означать дополнительную сумму для каждого собственника вскоре после сделки.

Поэтому не ограничивайтесь вопросом «Каков взнос за подъезд?». Спросите и о том, какие более крупные расходы ожидаются.

13Новостройки тоже нужно проверять

Тот факт, что здание новое, не означает, что техническую проверку можно пропустить.

В новостройках внимание направляется на другие детали — качество исполнения, завершённость общих частей, водоотведение, фасад, гаражи, лифты и работу инженерных систем.

Для здания в процессе строительства важно учитывать и конкретный этап строительства. Например, наличие Акта 14 означает, что конструкция достигла соответствующего этапа, но не означает, что все коммуникации, общие части и отделочные работы готовы.

Поэтому при покупке недвижимости в новостройке технические характеристики нужно рассматривать вместе со степенью завершённости и спецификацией проекта.

А когда здание ещё проходит отдельные этапы строительства, значение Акта 14, Акта 15 и Акта 16 нужно чётко разграничивать, потому что они не удостоверяют одинаковую степень готовности.

14Что отличается в более старых зданиях?

В более старых зданиях обычно есть одно важное преимущество — можно увидеть, как здание реально прошло через годы эксплуатации.

Это позволяет оценить:

• как обслуживаются общие части;
• какие ремонты уже выполнены;
• что предстоит заменить;
• есть ли хронические протечки;
• как работает лифт;
• активно ли управляется подъезд.

Но возраст здания означает и то, что элементы с длительным сроком эксплуатации нужно оценивать внимательнее.

В старом здании не смотрите только на то, «после ли капитального ремонта» квартира. Новая кухня и покрытия не имеют отношения к состоянию крыши или общих стояков.

15Не смешивайте техническую проверку с юридической

Это две разные части безопасной покупки.

Техническая проверка отвечает на вопрос:

«В каком состоянии здание и какие расходы или проблемы могут возникнуть?»

Юридическая проверка должна установить право собственности, обременения, статус и остальные правовые обстоятельства вокруг конкретного объекта.

Одно не заменяет другое.

Даже технически отличное жильё — не хорошая покупка, если у него есть нерешённые юридические проблемы, а в порядке документы не означают автоматически, что здание в хорошем техническом состоянии.

16Когда разумно обратиться к техническому специалисту?

Не для каждого объекта нужно заказывать подробную техническую экспертизу. Однако бывают ситуации, когда профессиональный осмотр — разумная дополнительная защита.

Например, когда:

• вы замечаете серьёзные или необычные трещины;
• есть постоянная или широко распространённая сырость;
• здание заметно плохо содержится;
• есть сомнения в конструктивных вмешательствах;
• речь идёт о более старом объекте, требующем значительных вложений;
• вы получаете противоречивую информацию о выполненных ремонтах;
• вы планируете покупку дорогого жилья и хотите более глубокую проверку.

Инженер или другой специалист с подходящей квалификацией может оценить проблемы, которые нельзя надёжно определить при обычном просмотре.

17Практичный чек-лист для осмотра здания

Прежде чем принять решение, пройдите по зданию с конкретным списком.

Снаружи

Проверьте:

• общее состояние фасада;
• видимые трещины и нарушения;
• балконы и ограждения;
• цоколь и следы сырости;
• пространство вокруг здания;
• видимое состояние крыши, если её можно наблюдать.

В общих частях

Проверьте:

• входную дверь;
• освещение;
• лестницы и перила;
• стены и потолки;
• следы протечек;
• состояние лифта;
• видимые общие коммуникации.

Об управлении

Спросите:

• каков ежемесячный взнос;
• кто управляет зданием;
• есть ли фонд на ремонты;
• какие ремонты проводились;
• какие ремонты предстоят;
• есть ли известные проблемы с крышей, стояками, лифтом или фасадом.

Этот список не заменяет профессиональную техническую оценку, но помогает не пропустить очевидные сигналы во время просмотра.

18Не позволяйте красивой квартире скрыть плохое здание

19Хорошая покупка начинается с оценки всего здания

Состояние квартиры — лишь одна часть решения.

Когда вы оцениваете конструкцию, инженерные системы, крышу, фасад, лифт и управление общими частями, вы получаете гораздо более реалистичное представление о том, что покупаете и какие будущие расходы могут возникнуть.

Не обязательно самому быть строителем. Важно знать, на что обращать внимание, о чём спрашивать и когда заметная проблема требует мнения профессионала.

Так при сравнении нескольких квартир вы будете оценивать не только цену, метраж и ремонт, но и долгосрочную среду, в которой находится объект.

И именно такая более полная проверка поможет вам отличить квартиру, которая просто хорошо выглядит на просмотре, от объекта в здании, которое разумно содержится и подходит для долгосрочного владения.