Налоговая оценка, сборы, комиссионные – как рассчитать реальную цену сделки

Цена, указанная в объявлении о продаже жилья, — не окончательная сумма, которую покупателю следует предусмотреть. К ней могут добавиться местный налог, нотариальный сбор, сбор за регистрацию, комиссия посредника, вознаграждение адвоката и расходы на банковское финансирование.

Если объект нуждается в ремонте или обстановке, первоначальный бюджет возрастает дополнительно. Если эти платежи не рассчитать заранее, у покупателя может не хватить собственных средств непосредственно перед нотариальной сделкой.

После введения евро 1 января 2026 г. официальной денежной единицей в Болгарии является евро. Фиксированный курс, использованный при пересчёте значений из левов, — 1 евро за 1,95583 лева.

Это не меняет основного принципа расчёта. Реальная цена приобретения складывается добавлением к согласованной цене всех обязательных и договорных расходов.

1Что включает реальная цена имущественной сделки

2Что представляет собой налоговая оценка

Налоговая оценка — стоимость, определяемая в порядке, установленном Законом о местных налогах и сборах. Она выдаётся общиной по месту нахождения недвижимости и используется в налоговых и административных целях.

Свидетельство о налоговой оценке не обязательно показывает рыночную цену жилья. Во многих случаях она значительно ниже фактически согласованной между продавцом и покупателем суммы.

Документ содержит информацию о:

• адресе и характеристиках объекта;
• заявленных собственниках;
• идеальных долях каждого собственника;
• определённой налоговой оценке;
• сроке действия свидетельства;
• других обстоятельствах в зависимости от конкретного документа.

Налоговая оценка не доказывает собственность. Её необходимо сравнивать с нотариальным актом, кадастровой схемой и остальными документами.

3Какая стоимость используется для расчёта сборов

При купле-продаже материальный интерес обычно определяется исходя из согласованной цены, но когда налоговая оценка выше, она имеет значение при определении подлежащих уплате платежей.

На практике покупателю следует сравнить:

• продажную цену в нотариальном акте;
• налоговую оценку объекта.

За основу берётся более высокая из применимых стоимостей. Именно с неё рассчитываются местный налог, нотариальный сбор и сбор за регистрацию в соответствии с правилами для соответствующего платежа.

Пример:

• согласованная цена: 150 000 евро;
• налоговая оценка: 90 000 евро;
• материальный интерес для расчёта: 150 000 евро.

В обратном случае:

• согласованная цена: 100 000 евро;
• налоговая оценка: 115 000 евро;
• материальный интерес: 115 000 евро.

Искусственное указание более низкой продажной цены в нотариальном акте — неразумный способ сэкономить на сборах. Помимо правовых и налоговых рисков, при будущем споре покупатель может столкнуться с трудностями при доказывании выплаты суммы сверх официально записанной цены.

4Местный налог при приобретении объекта

При возмездном приобретении недвижимости уплачивается местный налог. Его размер определяется соответствующим общинным советом в пределах, предусмотренных Законом о местных налогах и сборах.

Для объекта на территории общины Варна применяется ставка, определённая в действующей общинной наредбе. В Варне налог при возмездном приобретении увеличен с 2,6% до 3% и уплачивается единовременно при сделке.

При материальном интересе 150 000 евро расчёт таков:

150 000 × 3% = 4 500 евро

Обычно это самый крупный дополнительный обязательный расход при покупке.

Ставку не следует считать одинаковой во всех населённых пунктах. Если объект находится за пределами общины Варна, проверьте наредбу соответствующей общины или запросите предварительный расчёт у нотариуса.

Кто платит местный налог

При стандартной купле-продаже расходы обычно несёт покупатель, если стороны не договорились об ином. Распределение необходимо выяснить ещё на переговорах и записать в предварительном договоре.

Фразу «все сборы за счёт покупателя» нужно рассматривать внимательно. Она может включать не только местный налог и регистрацию, но и другие расходы по подготовке сделки.

5Как определяется нотариальный сбор

Нотариальный сбор при купле-продаже — это не один фиксированный процент от всей цены. Он определяется по прогрессивной таблице в зависимости от удостоверяемого материального интереса.

С увеличением стоимости процентная нагрузка на следующую часть цены уменьшается. Закон о нотариусах и нотариальной деятельности предусматривает, что пропорциональные сборы взимаются в зависимости от материального интереса, а точные размеры установлены в специальном тарифе.

Тариф содержит различные диапазоны. Например, для стоимости между 100 001 и 500 000 левов используется формула 730,50 лева плюс 0,2% с суммы свыше 100 000 левов. Свыше 500 000 левов формула иная и установлен максимальный размер основного сбора.

После введения евро значения по действующим нормативным актам применяются в соответствии с правилами официального пересчёта. Для предварительного бюджета надёжнее всего запросить письменный расчёт у конкретного нотариуса, так как к основному сбору могут добавляться:

• налог на добавленную стоимость;
• подготовка или проверка документов;
• копии нотариального акта;
• банковские переводы;
• дополнительные справки;
• другие действия по конкретной сделке.

Не пользуйтесь онлайн-калькулятором, не проверив, обновлён ли он на 2026 г., работает ли в евро и включает ли НДС.

6Сбор за регистрацию нотариального акта

После подписания нотариальный акт вносится в Реестр недвижимости. За это уплачивается государственный сбор Агентству по регистрации.

Сбор составляет 0,1% от цены, по которой облагался акт, но не может быть ниже установленного минимального размера.

При материальном интересе 150 000 евро:

150 000 × 0,1% = 150 евро

Этот расход меньше местного налога, но должен присутствовать в предварительном расчёте.

При ипотечном финансировании отдельно регистрируется договорная ипотека. Это влечёт дополнительный государственный сбор и нотариальные расходы, не входящие в обычную регистрацию купли-продажи.

7Как определяется комиссия агента

Комиссия агента — не государственный и не нотариальный сбор. Это согласованное вознаграждение за посредническую услугу.

Размер может быть:

• процентом от продажной цены;
• фиксированной суммой;
• процентом с определённым минимальным размером;
• разным для покупателя и продавца;
• включающим или не включающим НДС.

Перед просмотром или перед подписанием договора о посредничестве необходимо выяснить:

• точный процент;
• от какой цены он рассчитывается;
• начисляется ли НДС;
• когда возникает обязанность платить;
• какие услуги включены;
• подлежит ли оплате при отказе от сделки;
• есть ли минимальная комиссия;
• что происходит, если объект будет куплен через связанное лицо.

Например, при цене 150 000 евро и комиссии 3%:

150 000 × 3% = 4 500 евро

Если на вознаграждение начисляется 20% НДС:

4 500 + 900 = 5 400 евро

Разница между «3%» и «3% с включённым НДС» в этом примере составляет 900 евро. Поэтому условие необходимо записать явно.

8Расходы на адвоката и правовую проверку

9Дополнительные расходы при ипотеке

Покупка с банковским финансированием включает больше расходов, чем сделка за собственные средства.

В зависимости от банка и кредита могут возникнуть:

• комиссия за рассмотрение или обработку;
• банковская оценка недвижимости;
• комиссия за открытие или ведение счёта;
• нотариальный сбор за договорную ипотеку;
• сбор за регистрацию ипотеки;
• страховка недвижимости;
• страхование жизни, если поставлено такое условие;
• расходы на свидетельства и банковские документы;
• комиссия за банковский перевод;
• дополнительное юридическое сопровождение.

Расход по ипотеке зависит от размера обеспеченного требования, а не обязательно только от продажной цены. Поэтому запросите у банка документ со всеми расходами, а у нотариуса — отдельный предварительный расчёт на покупку и на ипотеку.

Не включайте собственный взнос в расходы по сделке. Он является частью покупной цены, которую вы платите собственными средствами. К нему нужно добавить сборы, которые банк обычно не финансирует.

10Банковские переводы и специальный счёт

При высокой продажной цене банковские комиссии тоже могут иметь значение. Проверьте:

• стоимость межбанковского перевода;
• лимиты онлайн-банкинга;
• срок исполнения;
• комиссию за экспресс-перевод;
• необходимость предварительного визита в офис;
• комиссии за открытие специального счёта;
• расходы по аккредитиву или эскроу-механизму.

Когда объект находится в ипотеке, часть цены может быть переведена напрямую в банк продавца. Остальная сумма выплачивается согласно оговорённому механизму.

Способ оплаты должен быть чётко записан в предварительном договоре и согласован с нотариусом и банками до даты сделки.

11Другие расходы, которые часто упускают

Помимо основных сборов, покупателю следует предусмотреть и практические расходы, связанные с приобретением.

Документы и технические проверки

Возможны платежи за:

• технический осмотр;
• конструктивное заключение;
• обмер площади;
• архитектурную консультацию;
• дополнительную кадастровую схему;
• свидетельства и заверенные копии;
• перевод документов;
• доверенность.

После нотариальной сделки

Почти сразу могут возникнуть расходы на:

• замену цилиндров и замков;
• переоформление или открытие лицевых счетов;
• страховку;
• ремонт;
• обстановку;
• переезд;
• плату за управление комплексом;
• причитающиеся взносы в пользу собственников дома;
• парковочное место или абонемент на парковку.

При новом строительстве добавьте расходы на отделку, если жильё сдаётся под шпаклёвку и стяжку.

12Как составить предварительный расчёт

Используйте отдельные строки, а не добавляйте общий приблизительный процент к цене.

Примерная покупка в Варне:

• продажная цена: 150 000 евро;
• налоговая оценка: 90 000 евро;
• основа для расчёта: 150 000 евро;
• местный налог по ставке 3%: 4 500 евро;
• регистрационный сбор 0,1%: 150 евро;
• нотариальный сбор: по тарифу, НДС и конкретным действиям;
• агентская комиссия 3% с начисленным НДС: 5 400 евро;
• адвокат: согласно оговорённому объёму;
• банковские расходы: в зависимости от кредита;
• резерв на документы и переводы: индивидуальный.

Только местный налог, регистрация и указанная примерная комиссия добавляют:

4 500 + 150 + 5 400 = 10 050 евро

К ним остаются нотариальный сбор, юридическая проверка и возможные банковские расходы. Так жильё с объявленной ценой 150 000 евро может потребовать более 160 000 евро ещё до ремонта и обстановки.

Пример ориентировочный. Комиссия не универсальна, нотариальный расчёт зависит от действующего тарифа и конкретных действий, а банковские расходы различаются.

13Что оплачивает продавец

У продавца тоже могут быть расходы, хотя они не добавляются к бюджету покупателя, если стороны не договорились об ином.

Возможны:

• агентская комиссия;
• адвокатское сопровождение;
• получение документов;
• погашение записи об ипотеке;
• погашение банковского кредита;
• налог на доход при облагаемой продаже;
• неуплаченные местные налоги и сборы;
• обязательства перед собственниками дома.

На переговорах нужно уточнить, кто оплачивает каждый конкретный расход. Не считайте автоматически, что продавец возьмёт на себя погашение ипотеки или получение всех документов, если это не оговорено.

14Самые частые ошибки в бюджете

Расчёт только от объявленной цены

Объявление показывает цену объекта, а не цену приобретения.

Забыт НДС на комиссию

Проверьте, включает ли согласованный процент налог.

Смешивание нотариального сбора со всеми нотариальными расходами

Основной сбор — лишь часть итогового счёта.

Недооценка ипотечных расходов

Покупка и установление ипотеки — отдельные нотариальные и регистрационные действия.

Отсутствие резерва

Не используйте весь имеющийся капитал на цену и сборы. Оставьте резерв на первые ремонты и непредвиденные документы.

Использование устаревшего онлайн-калькулятора

После изменения нормативных ставок или валюты результат может оказаться неверным.

15Практический чек-лист перед задатком

16Реальную цену нужно знать до переговоров

Покупателю не следует ждать дня нотариального оформления, чтобы узнать, сколько он заплатит. Расчёт нужно сделать ещё до задатка, особенно когда доступные собственные средства ограничены.

Самые большие дополнительные расходы обычно — местный налог и агентская комиссия. Нотариальный сбор и регистрация тоже обязательны, а при кредите добавляется отдельный пакет банковских и ипотечных расходов.

Точный бюджет не получается произвольным добавлением 5% или 10% к объявленной цене. Он выстраивается строка за строкой с учётом конкретного объекта, общины, договора с посредником и способа финансирования.

Когда каждая сумма проверена заранее, покупатель может вести переговоры увереннее, выбрать подходящий ценовой диапазон и избежать ситуации, когда средств хватает на жильё, но не хватает на завершение сделки.