Нотариальный акт, схема, справка об обременениях — какие документы нужны при покупке

Покупка жилья не сводится к выбору подходящей квартиры, согласованию цены и подписанию у нотариуса. До сделки необходимо собрать и проверить комплект документов, с помощью которых устанавливаются право собственности, точная идентификация объекта, наличие обременений и право продавца совершить продажу.

Нотариальный акт, кадастровая схема и справка об обременениях относятся к самым известным документам при покупке недвижимости, но, как правило, не единственным. В зависимости от способа приобретения, семейного положения собственника, вида жилья и наличия банковского кредита могут понадобиться также справка о налоговой оценке, справка о наследниках, документы о гражданском браке, строительная документация, доверенность или документы из банка.

Важно не просто получить копии, а сравнить информацию в них. Имена собственников, адрес, площадь, кадастровый идентификатор, принадлежащие объекту помещения и идеальные доли должны совпадать во всех документах. Даже небольшое расхождение может потребовать дополнительной проверки до внесения задатка или подписания предварительного договора.

1Кто должен обеспечить документы для сделки

2Нотариальный акт или другой документ о собственности

Нотариальный акт — документ, который чаще всего подтверждает право собственности на жильё. В нём указываются собственник, способ приобретения и подробное описание объекта.

Однако не каждый объект приобретён путём стандартной купли-продажи. Право собственности может возникать также из:

• договора дарения;
• договора добровольного раздела;
• решения суда;
• постановления о передаче;
• договора передачи в обмен на содержание и уход;
• наследования;
• реституционного акта;
• констатирующего нотариального акта;
• других оснований, предусмотренных законом.

Поэтому правильный вопрос не только «Есть ли нотариальный акт?», но и «На каком основании продавец стал собственником и прослеживается ли это право?».

Что нужно проверить в документе о собственности

Внимательно просмотрите следующие данные:

• полное имя (три имени) и идентификационные данные собственника;
• дату и основание приобретения;
• точный адрес объекта;
• этаж и номер объекта;
• площадь;
• кадастровый идентификатор, если применимо;
• границы или соседние объекты;
• подвал, чердак, гараж или парковочное место;
• идеальные доли общих частей и земли;
• сохранённое право пользования или другие особые условия.

Если продаются квартира и гараж, не считайте автоматически, что оба объекта включены в один нотариальный акт. Гараж может быть отдельным самостоятельным объектом с другим идентификатором и отдельным документом о собственности.

В случае парковочных мест проверка ещё важнее. Парковочное место может представлять собой самостоятельный объект, идеальные доли земельного участка или право пользования определённой зоной. Эти варианты не равнозначны и должны быть чётко описаны в документах.

Почему нужно проследить историю собственности

Последний нотариальный акт показывает, как нынешний продавец приобрёл объект, но не всегда достаточен для полной проверки. При определённых сделках необходимо изучить и предыдущие документы.

Это особенно важно, когда объект:

• наследственный;
• приобретён по договору дарения;
• получен при разделе;
• возвращён в порядке реституции;
• передавался между родственниками;
• был предметом предыдущего судебного спора;
• приобретён через представителя по доверенности.

Цель — установить, что каждая передача была совершена лицом, имевшим право распоряжаться объектом, и что не пропущен ни один собственник или наследник.

3План или схема — какой документ нужен

В разговорной речи часто используется общее название «план объекта». Однако для квартиры правильным документом обычно является схема самостоятельного объекта в здании.

Разница важна:

• план (скица) выдаётся на земельный участок или здание;
• схема выдаётся на самостоятельный объект в здании, например квартиру, гараж, офис или магазин.

Схема самостоятельного объекта выдаётся Агентством по геодезии, картографии и кадастру. Её можно получить на месте, через курьера или в виде электронного документа через КАИС.

Что содержит кадастровая схема

В схеме указываются основные данные об объекте, среди которых:

• кадастровый идентификатор;
• адрес;
• этаж;
• назначение;
• площадь по кадастровой карте;
• прилегающие уровни, если они отражены;
• соседние самостоятельные объекты;
• данные о здании и земельном участке.

Кадастровый идентификатор — уникальный номер, по которому объект распознаётся в кадастровой карте и реестрах.

При проверке сравните схему с нотариальным актом и фактическим состоянием жилья. Адрес, этаж, площадь и назначение должны относиться к одному и тому же объекту.

Какие расхождения могут обнаружиться

Разная площадь в нотариальном акте и в схеме не означает автоматически, что сделка невозможна. Однако расхождение нужно прояснить, а не игнорировать.

Проблемы могут возникнуть при:

• неправильно указанном этаже;
• другом номере квартиры;
• перепутанном кадастровом идентификаторе;
• отсутствующем прилегающем помещении;
• неправильном назначении;
• объединении двух объектов;
• разделении одной квартиры;
• перепланировке, которая не отражена в документах;
• присоединённой террасе или общей части.

Схема не является архитектурным планом и сама по себе не доказывает, что каждая перепланировка законна. Когда реальная планировка существенно отличается от документов, следует запросить строительную документацию и провести экспертную проверку.

4Свидетельство об обременениях

Документ, известный как свидетельство об обременениях, выдаётся Реестром недвижимости при Агентстве по регистрации. Его официальное название — свидетельство о записях, пометках и погашениях по объекту недвижимости.

Оно показывает зарегистрированные права и обременения на момент его составления либо подтверждает, что таковые не обнаружены.

Среди обстоятельств, которые могут быть отражены:

• договорные и законные ипотеки;
• аресты (запреты на отчуждение);
• зарегистрированные исковые заявления;
• право пользования;
• договоры аренды, когда они подлежат регистрации;
• другие акты, затрагивающие собственность или распоряжение объектом;
• пометки о погашении предыдущих записей.

Что значит «чистое» свидетельство

Свидетельство без указанных обременений не следует рассматривать отдельно от остальных документов. Оно составлено по данным, приложенным к заявлению, и за указанный период.

Проверьте:

• точно ли описан объект;
• включены ли все предыдущие собственники;
• какой период охватывает документ;
• когда он выдан;
• совпадают ли данные с нотариальным актом и схемой.

При более сложной истории собственности может потребоваться проверка за более длительный период и по лицам, а не только формальное свидетельство по конкретному объекту.

Выданные свидетельства об обременениях содержат уникальный 12-значный код, по которому их подлинность можно проверить онлайн.

Можно ли купить жильё с ипотекой

5Свидетельство о налоговой оценке

Свидетельство о налоговой оценке выдаётся соответствующей общинной администрацией по месту нахождения объекта. Оно содержит налоговую оценку, имеющую значение при расчёте части расходов по сделке.

В документе должны быть правильно указаны:

• объект;
• собственники;
• их идеальные доли;
• заявленные характеристики;
• налоговая оценка;
• возможные обязательства, если они отражены в установленном порядке.

Сравните имена и доли в налоговой оценке с теми, что указаны в документе о собственности. Если в нём фигурирует умерший собственник, отсутствует совладелец или указаны разные идеальные доли, документы необходимо исправить до сделки.

Не принимайте налоговую оценку за доказательство собственности. Она служит налоговым и административным целям, но не заменяет нотариальный акт и проверку в Реестре недвижимости.

6Свидетельство о наследниках

Свидетельство о наследниках требуется, когда собственник умер и объект продают его наследники.

Документ показывает, какие лица являются наследниками по имеющимся данным в реестрах. Его необходимо рассматривать вместе с документом, на основании которого умерший владел жильём.

При наследственном объекте проверьте:

• участвуют ли в продаже все наследники;
• есть ли умерший наследник и его наследники;
• были ли отказы от наследства;
• есть ли завещание;
• проводился ли раздел;
• передавались ли наследственные доли;
• есть ли несовершеннолетний собственник.

Когда один наследник продаёт весь объект по доверенности, необходимо проверить доверенности от остальных совладельцев. Один наследник не может самостоятельно продать чужие идеальные доли только потому, что организует сделку.

7Документы о семейном положении

Семейное положение и способ приобретения объекта могут определять, кто должен участвовать в продаже.

Жильё, записанное только на одного из супругов, при определённых обстоятельствах может входить в совместную собственность супругов. Значение имеют дата приобретения, происхождение средств и выбранный имущественный режим.

В зависимости от конкретного случая могут понадобиться:

• свидетельство о заключении брака;
• справка о семейном положении;
• брачный договор;
• документ о выбранном режиме раздельной собственности;
• декларация или доказательства личного имущества;
• участие или согласие супруга.

Не делайте вывод только по тому, на чьё имя записан нотариальный акт. Правовая проверка должна учитывать способ и момент приобретения.

8Доверенность при продаже через представителя

Когда собственник лично не присутствует, сделка может быть совершена через доверенное лицо. В таком случае должна быть представлена доверенность в необходимой форме и с достаточно конкретными полномочиями.

Проверьте, имеет ли представитель право:

• договариваться о цене;
• подписать предварительный договор;
• получить задаток;
• подписать нотариальный акт;
• получить продажную цену;
• представлять собственника перед банком и учреждениями;
• подавать декларации от его имени, когда это допустимо.

Право показывать жильё или вести переговоры не означает автоматически права получать деньги.

Разумно связаться с собственником напрямую и получить подтверждение продажи. Необходимо также проверить, не отозвана ли доверенность и не прекращена ли она по иной причине.

9Строительные документы при новом строительстве

При покупке нового строительства стандартного комплекта документов недостаточно. Необходимо проследить собственность на землю, право на строительство и законность хода строительства.

В зависимости от этапа проекта могут быть проверены:

• документ о собственности на землю;
• договор или нотариальный акт о праве на строительство;
• виза на проектирование;
• разрешение на строительство;
• утверждённые инвестиционные проекты;
• протокол об открытии строительной площадки;
• акт приёмки конструкции;
• констатирующий акт об установлении пригодности строения к приёмке;
• разрешение на использование или свидетельство о вводе в эксплуатацию;
• таблица расчёта площадей;
• схема конкретного объекта;
• документы об ипотеках на землю или строение.

Используемые на практике понятия «Акт 14», «Акт 15» и «Акт 16» обозначают разные этапы и документы. Они не взаимозаменяемы, и не следует считать здание готовым к использованию только потому, что у него завершена конструкция.

10Документы при покупке с ипотекой

Когда покупатель использует банковское финансирование, банк проводит собственную проверку и может потребовать дополнительные документы.

Обычно предоставляются:

• документ о собственности;
• предыдущие документы о собственности;
• кадастровая схема;
• свидетельство об обременениях;
• налоговая оценка;
• справка о семейном положении;
• строительная документация;
• предварительный договор;
• рыночная оценка от аккредитованного оценщика;
• документы о доходах заёмщика.

Требования могут различаться в зависимости от банка и конкретного объекта. Предварительное одобрение покупателя не означает автоматического одобрения жилья в качестве обеспечения.

Документальные расхождения, незаконная перепланировка или особый статус объекта могут привести к отказу или к более низкой оценке. Поэтому при покупке с кредитом проверку нужно начинать до окончательного согласования сроков.

11Дополнительные документы в зависимости от конкретного объекта

При некоторых сделках могут понадобиться ещё:

• договор о добровольном или судебном разделе;
• судебное решение с отметкой о вступлении в силу;
• разрешение районного суда, если собственник несовершеннолетний;
• справка об идентичности адреса или лица;
• документ об изменении назначения;
• архитектурные проекты;
• справка о допустимости (терпимости) постройки;
• протоколы и разрешения на перепланировку;
• документы о праве пользования;
• документы о погашении ипотеки;
• декларации, требуемые при нотариальном оформлении.

Не каждый документ нужен при каждой покупке. Комплект определяется историей собственности, статусом жилья и способом финансирования.

12Как сравнить документы

Самая важная часть проверки — сопоставление информации. Просмотра каждого документа по отдельности недостаточно.

Сравните везде:

1. Имена собственников.
2. Идеальные доли каждого собственника.
3. Адрес объекта.
4. Этаж и номер объекта.
5. Кадастровый идентификатор.
6. Площадь.
7. Назначение.
8. Прилегающие помещения.
9. Идеальные доли в общих частях и земле.
10. Способ и дату приобретения.

При расхождении запросите объяснение и документ, подтверждающий причину. Устное заявление вроде «это старая ошибка» недостаточно.

13Какие документы нужно увидеть до внесения задатка

Не обязательно, чтобы все административные документы для нотариальной сделки были окончательно выданы ещё до резервирования. Однако у покупателя должно быть достаточно информации, чтобы не платить за объект с неясной собственностью.

Перед внесением задатка разумно проверить как минимум:

• документ о собственности;
• личность продавца;
• имеющиеся предыдущие документы;
• актуальную кадастровую схему или кадастровые данные;
• наличие ипотек, арестов и других записей;
• всех совладельцев;
• доверенность, если есть представитель;
• основные строительные документы при новом строительстве;
• статус гаража, парковочного места и прилегающих помещений.

Подробное распределение рисков перед платежом за бронирование можно рассмотреть в отдельной статье о юридических проверках перед задатком, чтобы настоящая публикация не конкурировала с ней по основной ключевой фразе.

14Практический список для покупателя

Документы о собственности

• актуальный нотариальный акт или иной правоустанавливающий документ;
• предыдущие акты;
• документы о наследовании или разделе;
• документы об идеальных долях.

Документы на недвижимость

• кадастровая схема;
• эскиз земельного участка или здания, если применимо;
• налоговая оценка;
• документы на прилегающие помещения;
• строительная документация при перепланировках или новом строительстве.

Документы о правовом статусе

• справка об обременениях;
• банковские документы при ипотеке;
• документы о праве пользования;
• зарегистрированные договоры или судебные акты;
• доверенности.

Документы о собственниках

• удостоверения личности;
• свидетельство о наследниках;
• документы о гражданском браке и имущественном режиме;
• судебное разрешение, когда оно необходимо;
• декларации для нотариальной сделки.

15Хорошая проверка важнее количества документов

Не существует единого универсального пакета, гарантирующего безопасность при любой покупке. Стандартная квартира с понятной историей может потребовать сравнительно немного документов, тогда как наследственная недвижимость, жильё с ипотекой или объект на стадии строительства предполагают значительно более тщательную проверку.

Важнее всего, чтобы документы последовательно подтверждали три вещи: что продавец является собственником, что недвижимость точно идентифицирована и что нет неизвестных прав или ограничений, которые могли бы поставить покупку под угрозу.

Прежде чем подписывать предварительный договор или переводить значительную сумму, документы должны быть проверены специалистом. Профессиональный агент может организовать процесс и общение между сторонами, а адвокат – оценить правовые риски с учётом конкретной истории недвижимости.

Когда нотариальный акт, кадастровая схема, справка об обременениях и остальные документы собраны вовремя, а информация в них совпадает, сделка может продолжаться с гораздо меньшим риском неприятных сюрпризов.