Какие доходы банки принимают при подаче заявки на жилищный кредит — полное руководство

Когда человек подаёт заявку на жилищный кредит, банк в первую очередь смотрит на одно — на доходы.
От них зависит, получите ли вы одобрение, какую сумму кредита вам выдадут и на каких условиях.

В отличие от мнений «по слухам», у банков есть чёткие правила: какие доходы они принимают, как вы их подтверждаете и как они их оценивают.

В этом руководстве мы собрали основные типы доходов, которые обычно признаются, те, что принимаются труднее, и как подготовить документы так, чтобы выглядеть максимально надёжно в глазах кредитора.

1Почему доход — в центре решения о жилищном кредите

2Основные принципы банков при оценке дохода

У разных банков свои внутренние правила, но логика везде схожа.

Размер регулярного дохода

Чем выше ваш подтверждённый доход, тем больший жилищный кредит вы можете получить.
Банк рассчитывает, какая часть вашего дохода может уходить на погашение, после вычета других кредитов и обязательств.

Обычно используется показатель «долговая нагрузка» — какая часть ваших ежемесячных доходов уходит на кредиты.
При более низком проценте шансы на одобрение и хорошие условия выше.

Стабильность и история дохода

Банки не любят резких скачков и падений.
Важнее, чтобы доход был стабильным в течение последних 6–12 месяцев, чем очень высоким только последние два.

Если вы недавно сменили работу, некоторые банки ждут окончания испытательного срока, прежде чем принять новый доход в полном размере.

Подтверждаемость и происхождение

Доход «в конверте» или наличными без документов почти никогда не принимается.
Кредитор хочет видеть поступления по банковскому переводу или по ведомости, наличие деклараций, договоров и отчислений.

Важно уметь объяснить происхождение дохода и подтвердить его официальными документами.

3Доходы по трудовому договору — наиболее легко принимаемый доход

Самый простой и широко принимаемый доход — доход по постоянному трудовому договору.
Банки любят его, потому что он регулярный, отслеживаемый и привязан к работодателю.

Постоянный трудовой договор

Если вы работаете по бессрочному трудовому договору и уже какое-то время у одного и того же работодателя, это сильный плюс.
Обычно банки смотрят назад на 6 или 12 месяцев, чтобы рассчитать ваш средний чистый доход.

Чаще всего требуются следующие документы:

• справка о доходах от работодателя
• копия трудового договора или дополнительного соглашения
• банковские выписки, если зарплата переводится на счёт

Чем больше стаж у текущего работодателя, тем стабильнее вы выглядите для кредитора.

Срочный договор и испытательный срок

При срочных договорах или если вы ещё на испытательном сроке, банки более осторожны.
Часто они либо не принимают доход в полном размере, либо требуют более длинную историю.

В таких ситуациях может понадобиться:

• включить доход супруга/супруги или партнёра
• дождаться окончания испытательного срока
• рассмотреть дополнительные доходы, если они у вас есть

4Самозанятые лица и свободные профессии

Всё больше людей работают фрилансерами, консультантами, адвокатами, врачами частной практики или владельцами ЕТ/самозанятыми.
Их доходы тоже могут быть приняты, но условия более специфичны.

Доходы от свободной профессии

При свободных профессиях банки обычно смотрят:

• годовую налоговую декларацию
• страховой доход
• историю за последние 12–24 месяца

Вместо одной зарплаты в месяц учитывается общий доход за год и рассчитывается среднемесячный размер.
Некоторые банки работают с более консервативной частью этого дохода — например, 70–80%, чтобы учесть колебания.

Доходы самозанятого лица или ЕТ

Если вы ЕТ или самозанятый, для банка важно:

• чтобы у фирмы не было крупных просрочек и убытков
• чтобы был стабильный оборот
• чтобы у вас был порядок с налогами и взносами

Запросят декларации, справки из НАП и бухгалтерские документы.
Чем прозрачнее ваш бизнес, тем легче будет принять доход.

5Собственники и совладельцы фирм

У владельца фирмы часто доход не является стандартной зарплатой.
Банки рассматривают несколько вариантов.

Вознаграждение управляющего

Если в качестве управляющего вы получаете официальное вознаграждение по договору, банк может принять его подобно зарплате.
Снова действуют критерии стабильности и истории.

Дивиденды и доход от участия

6Дополнительные доходы, которые часто принимаются

Помимо основной зарплаты или дохода от бизнеса, банки могут учесть и другие регулярные поступления.

Примеры доходов, которые часто признаются:

• арендные доходы от недвижимости, задекларированные и поступающие через банк
• пенсии, включая пенсию по инвалидности (иногда частично)
• трудовые доходы по второму договору или от дополнительной работы

Более консервативно относятся к:

• бонусам и комиссионным, если они непостоянны
• премиям, не гарантированным по договору

В большинстве случаев эти доходы учитываются, но не на 100%.
Банк предпочитает надёжные и предсказуемые поступления.

7Доходы из-за рубежа и работа в другой стране

Многие люди живут и работают за границей, но хотят жильё в Болгарии.
Доходы из-за рубежа также могут быть приняты, но это зависит от банка и страны, в которой вы работаете.

Когда их принимают легче

Проще всего, когда:

• вы получаете доход через банк
• у вас есть трудовой договор с зарегистрированным работодателем
• вы можете предоставить расчётные листки и налоговые документы

У некоторых банков есть специальные программы для болгар за границей.
Хорошая идея — заранее проконсультироваться, какие требования действуют для конкретной страны.

Необходимые документы

Обычно попросят:

• копию трудового договора или другого договора о работе
• расчётные листки за последние месяцы
• банковские выписки
• при необходимости — перевод на болгарский язык у присяжного переводчика

Чем полнее документация, тем легче принять решение.

8Что банки почти не принимают в качестве дохода

Не всякий доход, который у вас есть, подходит как «кредитный» доход.
Банки с осторожностью относятся к:

• наличным деньгам без подтверждённого происхождения
• доходам «в конверте», которые не проходят по ведомости или через банк
• разовым поступлениям — продаже автомобиля, займу у родственников, случайным гонорарам
• доходам от деятельности без регистрации и без уплаты налогов

Такие поступления могут помочь с первоначальным взносом, но не с подтверждением ежемесячной платёжеспособности.

9Как увеличить свой «кредитоспособный» доход

Есть несколько работающих шагов, которые помогут улучшить ваш профиль перед подачей заявки.

Объединение доходов домохозяйства

Банки часто принимают общий доход домохозяйства.
Если вы подаёте заявку вместе с супругом/супругой или партнёром, общий размер ваших доходов может позволить получить более крупный кредит.

Важно, чтобы у обоих была чистая кредитная история и безупречные документы.

Ограничение других кредитов и обязательств

Прежде чем подавать заявку на крупный жилищный кредит, подумайте о:

• погашении или уменьшении потребительских кредитов
• закрытии неиспользуемых кредитных карт с большими лимитами

Чем меньше у вас текущих обязательств, тем лучше вы выглядите в глазах банка.

10Какие документы о доходах обычно требуют банки

11Роль хорошего агента и агентства недвижимости

Подача заявки на жилищный кредит часто идёт параллельно с поиском подходящего объекта.
Поэтому полезно иметь рядом как кредитного консультанта, так и опытного агента.

Профессиональное агентство недвижимости НОВ ВЕК может направить вас:

• к объектам, которые действительно соответствуют вашему бюджету и доходам
• к агентам и партнёрам, имеющим опыт работы с жилищными кредитами
• к этапам, на которых разумнее сначала получить предварительное одобрение и только потом выбирать объект

Когда вы работаете с командой, которая знает и рынок, и требования банков, вы снижаете риск неожиданностей в последний момент.

Доходы, которые вы показываете банку, — основа вашего жилищного кредита.
Чем стабильнее, подтверждённее и лучше подготовлены они, тем легче вам будет получить одобрение и хорошие условия.

Принимаемые доходы могут быть разными — от зарплаты по трудовому договору, через доходы от свободной профессии и бизнеса, до арендных доходов и доходов из-за границы.
Ключ — чтобы всё было официально, документально подтверждено и последовательно во времени.

Если вы планируете покупку недвижимости с жилищным кредитом, начните с упорядочивания своих доходов и документов.
После этого с помощью профессионального агентства и хорошего агента вы сможете найти объект, который отвечает как вашим мечтам, так и вашим возможностям.