Акт 14, Акт 15, Акт 16 – какво означават и как влияят на покупката на имот

При разглеждане на оферти за ново строителство почти неизбежно ще срещнете изрази като „сградата е с Акт 14“, „пред Акт 15“ или „очаква се Акт 16“. Те се използват като кратък ориентир за напредъка на строежа, но не означават едно и също и не дават еднаква сигурност на купувача.

Всеки етап е свързан с различно ниво на завършеност и различни документи. Акт 14 се отнася основно до приемането на конструкцията. Акт 15 удостоверява, че строежът е завършен и се предава от строителя на възложителя, но сам по себе си не разрешава използването му. Понятието „Акт 16“ пък се използва разговорно за финалното въвеждане на строежа в експлоатация, въпреки че според категорията на сградата крайният административен документ може да бъде разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Разбирането на тези разлики е важно, защото етапът влияе върху цената, риска от забавяне, начина на плащане, възможностите за банков кредит и момента, в който жилището може да бъде законно използвано.

1Защо строителният етап е важен за купувача

2Какво представлява Акт 14

Акт 14 е познатото в практиката наименование на акта за приемане на конструкцията. Той се съставя по образец съгласно Наредба №3 от 31 юли 2003 г., която урежда актовете и протоколите по време на строителството. Документът удостоверява приемането на изпълнената конструкция на строежа.

На този етап обикновено са изпълнени основните конструктивни елементи:

• основи;
• носещи стени и колони;
• плочи;
• стълбищни конструкции;
• покривна конструкция според проекта;
• други конструктивни елементи на сградата.

Това не означава, че апартаментът е готов. Възможно е да предстоят зидарии, инсталации, дограма, фасада, асансьори, мазилки, замазки, общи части и довършителни работи.

Какво доказва Акт 14

Акт 14 е съществен строителен етап, защото показва, че сградата има завършена и приета конструкция. Той обаче не доказва, че:

• всички строително-монтажни работи са приключили;
• инсталациите са завършени и изпитани;
• общите части са готови;
• сградата може да се обитава;
• е започнала процедура по въвеждане в експлоатация;
• няма отклонения или бъдещи забавяния.

Затова фразата „сградата има Акт 14“ трябва да се разбира като конструктивен напредък, а не като готовност за нанасяне.

Може ли да се купи апартамент с Акт 14

На този етап могат да се сключват сделки, но точният предмет на прехвърлянето и документите зависят от структурата на проекта и договора. В практиката често след достигане на груб строеж обектите могат да бъдат индивидуализирани по-ясно, но всяка сделка трябва да бъде проверена отделно.

Купувачът трябва да установи:

• кой е собственик на земята;
• кой притежава правото на строеж;
• има ли ипотеки върху земята, строежа или отделни обекти;
• описан ли е конкретният апартамент достатъчно точно;
• съвпада ли изпълненото с одобрения проект;
• каква част от цената остава за плащане;
• какво се случва при спиране или забавяне на строителството.

Акт 14 намалява част от риска, характерен за съвсем ранната покупка, защото конструкцията вече е изпълнена. Той обаче не премахва риска сградата да не бъде довършена или въведена в експлоатация в обещания срок.

3Какво представлява Акт 15

Акт 15 е актът за установяване годността за приемане на строежа. Той се съставя след завършване на строителните и монтажните работи и с него се извършва предаването на строежа и строителната документация от строителя на възложителя. Документът е основание за изготвяне на окончателния доклад от строителния надзор и е част от подготовката за въвеждане на строежа в експлоатация.

При съставянето му се прави проверка на изпълнението спрямо одобрените проекти, договорите, строителните книжа и нормативните изисквания.

Какво се описва в Акт 15

В документа могат да бъдат отразени:

• състоянието и завършеността на строежа;
• изпълнението на конструкцията и инсталациите;
• резултатите от изпитвания и измервания;
• наличието на необходимата строителна документация;
• неизвършени или недобре изпълнени работи;
• дефекти, които трябва да бъдат отстранени;
• становища на участниците в строителството.

Акт 15 има по-широк обхват от обикновено потвърждение, че сградата изглежда завършена. Той е част от официалната документация, чрез която се установява готовността на строежа да продължи към финалната административна процедура.

Означава ли Акт 15, че сградата е готова за обитаване

Не. Това е едно от най-честите погрешни разбирания.

Акт 15 показва, че строежът е достигнал напреднал етап и е установена годността му за приемане. След него обаче трябва да бъде проведена съответната процедура за въвеждане в експлоатация и да бъде издаден крайният административен документ.

С други думи, сградата може да изглежда напълно завършена, да има монтирани врати, асансьори и осветление, но все още да не е въведена в експлоатация.

Какво да проверите при имот с Акт 15

Поискайте информация за:

• датата на подписване на акта;
• вписаните забележки и недовършени работи;
• сроковете за тяхното отстраняване;
• готовността на външните присъединявания;
• необходимите документи от експлоатационните дружества;
• подадено ли е заявление за въвеждане в експлоатация;
• има ли проблеми с достъпа, инфраструктурата или общите части;
• какъв срок е записан в договора за финалния документ.

Изразът „пред Акт 16“ сам по себе си няма точно фиксиран срок. Той може да означава, че документите са почти готови, но може и да прикрива неизпълнени условия, които ще отнемат месеци. Затова поискайте конкретни факти, а не само рекламно описание.

4Какво означава Акт 16

„Акт 16“ е широко използвано, но не винаги юридически прецизно наименование. В строг смисъл протокол образец 16 е свързан с установяването на годността за ползване при строежите, за които се провежда държавна приемателна комисия.

Крайният документ, който позволява използването на сградата, зависи от нейната категория:

• строежите от първа, втора и трета категория се въвеждат в експлоатация с разрешение за ползване, издадено от ДНСК;
• строежите от четвърта и пета категория се въвеждат в експлоатация с удостоверение, издадено от органа, издал разрешението за строеж.

При много жилищни сгради купувачите и посредниците използват израза „има Акт 16“, за да кажат, че сградата разполага с крайния документ за въвеждане в експлоатация. Затова е по-правилно да попитате какъв точно документ е издаден, от кой орган, на коя дата и за коя част от строежа.

Какво удостоверява въвеждането в експлоатация

Финалната процедура цели да установи, че строежът може да бъде използван по предназначение и че са представени необходимите документи за неговата завършеност, съответствие и безопасност.

При строежите от първа до трета категория разрешението за ползване се издава от ДНСК въз основа на окончателния доклад на строителния надзор и протокола на държавната приемателна комисия.

След въвеждането в експлоатация сградата може законно да бъде използвана по предназначение. Това е ключовата разлика спрямо Акт 15.

5Най-важните разлики между трите етапа

При Акт 14

• конструкцията е приета;
• сградата е на етап груб строеж;
• предстоят значителни дейности;
• не може да се приема като готова за ползване;
• рискът от промяна на сроковете остава по-висок.

При Акт 15

• строително-монтажните работи са достигнали завършен етап;
• строежът се предава от строителя на възложителя;
• могат да са описани забележки и недовършени работи;
• предстои административното въвеждане в експлоатация;
• сградата все още не трябва да се приема за законно готова за обитаване.

След въвеждане в експлоатация

6Как етапът влияе върху цената

Имотите в по-ранен строителен етап често се предлагат на по-ниска цена. Това компенсира по-дългия срок до завършване и по-високия риск за купувача.

С напредването на строителството цената може да се повиши поради:

• намаляване на риска;
• по-добра видимост на крайния резултат;
• възможност за реален оглед;
• ограничаване на свободните жилища;
• приближаване на момента за ползване;
• промени в пазара и строителните разходи.

Не приемайте обаче, че всеки имот с Акт 16 автоматично е изгоден или че всяка покупка при Акт 14 ще донесе печалба. Цената зависи и от района, инвеститора, качеството, разпределението, изложението и пазарната ситуация.

7Как етапът влияе върху плащанията

При покупка в строеж цената често се плаща на вноски, обвързани с определени етапи. Например част при предварителен договор, част при Акт 14, следваща вноска при Акт 15 и остатък след въвеждане в експлоатация.

Не е достатъчно договорът да съдържа само проценти. Той трябва да определя:

• как се доказва достигането на етапа;
• кой документ активира плащането;
• в какъв срок се плаща;
• какво се случва при забавяне;
• може ли плащането да бъде отложено при установени дефекти;
• какви неустойки носи инвеститорът;
• каква част от цената остава до финалното завършване.

По-безопасно е плащанията да следват реалния строителен напредък, вместо голяма част от цената да бъде платена още в началото.

8Как етапът влияе върху ипотечния кредит

Банките имат различни изисквания към имотите в строеж. Някои финансират след достигане на определен етап, други поставят условия към инвеститора, строителя, документите и обезпечението.

Възможно е банката да изиска:

• влязло в сила разрешение за строеж;
• документ за собственост върху земята;
• учредено право на строеж;
• Акт 14;
• кадастрална схема или проектна документация;
• удостоверение за тежести;
• пазарна оценка;
• предварителен или окончателен договор;
• допълнително обезпечение до завършването.

Предварителното одобрение на купувача не означава автоматично, че конкретният имот ще бъде финансиран. Банката трябва да одобри и самото обезпечение.

Преди капаро поискайте от кредитния консултант или банката становище за конкретния проект и строителен етап. В договора предвидете какво се случва, ако финансирането бъде отказано поради характеристики или документи на имота.

9Може ли да се живее в сграда без въвеждане в експлоатация

Фактът, че някои собственици са се нанесли, че има ток и вода или че инвеститорът е предал ключовете, не заменя крайния административен документ.

Законното използване по предназначение е свързано с въвеждането на строежа в експлоатация. Затова не основавайте решението си само на твърдението, че „в сградата вече живеят хора“.

Преди нанасяне проверете:

• издаден ли е документът за въвеждане в експлоатация;
• обхваща ли конкретната секция или вход;
• има ли постоянни партиди за електроенергия и вода;
• въведени ли са асансьорите и съоръженията;
• завършени ли са достъпът и общите части;
• уредено ли е управлението на етажната собственост.

ДНСК поддържа публичен регистър на издадените от нея разрешения за ползване, който може да бъде използван при проверката на строежите от съответните категории.

10Какво да проверите преди покупка на Акт 14

При по-ранния етап проверката трябва да обхваща не само апартамента, но и целия проект.

Изискайте:

• документ за собственост върху земята;
• право на строеж;
• влязло в сила разрешение за строеж;
• одобрени проекти;
• Акт 14 за съответната сграда или секция;
• удостоверение за тежести;
• информация за финансирането на проекта;
• точна схема на плащанията;
• договорен срок за Акт 15 и въвеждане в експлоатация;
• неустойки при забавяне;
• описание на степента на завършеност;
• техническа спецификация на материалите.

Проверете дали документът се отнася точно за сградата, входа или етапа, в който се намира избраният апартамент. Големите комплекси могат да се изграждат и въвеждат поетапно.

11Какво да проверите при Акт 15

Когато сградата е с Акт 15, рискът е по-нисък, но процедурата не е приключила.

Поискайте:

• копие от Акт 15;
• информация за вписаните забележки;
• срок за отстраняването им;
• окончателния доклад на строителния надзор, когато е наличен;
• документи за присъединяване към мрежите;
• информация за подаденото заявление;
• очакван срок за финалната процедура;
• договорна защита при ново забавяне.

Направете оглед и на общите части, фасадата, подземните гаражи, подходите и прилежащата инфраструктура. Готовият апартамент не означава непременно, че цялата сграда е подготвена за приемане.

12Какво да проверите след Акт 16

Дори сградата да е въведена в експлоатация, проверката не приключва.

Установете:

• точния номер и дата на крайния документ;
• дали документът обхваща целия обект;
• има ли отделно въведени секции;
• какво е реалното състояние на апартамента;
• има ли строителни дефекти;
• какви гаранции са приложими;
• предадени ли са общите части;
• активни ли са индивидуалните партиди;
• какви са разходите за управление и поддръжка.

Въвеждането в експлоатация не е гаранция, че няма козметични или технически недостатъци в конкретното жилище. Затова предаването трябва да бъде направено с подробен протокол, в който се описват установените забележки и сроковете за тяхното отстраняване.

13Червени сигнали в обявите и договорите

Бъдете внимателни при твърдения като:

• „Акт 14 всеки момент“, без конкретен документ;
• „пред Акт 16“, без подадена процедура;
• „готова за нанасяне“, но без въвеждане в експлоатация;
• „всички документи са изрядни“, без да бъдат предоставени;
• „срокът е ориентировъчен“, без неустойка;
• „ток и вода има“, без яснота за вида на партидите;
• „банката със сигурност ще финансира“;
• „Акт 15 е същото като разрешение за ползване“;
• „останалите собственици вече живеят там“.

Не е необходимо всяко забавяне да означава сериозен проблем. Важното е причината да е ясна, документите да бъдат достъпни и договорът да защитава купувача.

14Практичен чеклист според етапа

При Акт 14 проверете:

1. Собствеността върху земята.
2. Правото на строеж.
3. Разрешението за строеж.
4. Самия Акт 14.
5. Тежестите върху земята и обекта.
6. Финансовата стабилност и историята на инвеститора.
7. Графика на плащанията.
8. Сроковете и неустойките.
9. Техническата спецификация.
10. Условията за окончателно прехвърляне.

При Акт 15 проверете:

1. Самия Акт 15.
2. Описаните забележки.
3. Недовършените дейности.
4. Присъединяването към мрежите.
5. Подготвените документи за въвеждане.
6. Срока за финалния документ.
7. Състоянието на общите части.
8. Условията за предаване на жилището.

След въвеждане в експлоатация проверете:

1. Точния административен документ.
2. Обхвата му.
3. Данните за конкретната секция.
4. Партидите за комунални услуги.
5. Състоянието на апартамента.
6. Общите части и съоръженията.
7. Гаранционните условия.
8. Протокола за предаване.

15Най-сигурният етап не винаги е единственият правилен избор

Покупката след въвеждане в експлоатация обикновено предоставя най-голяма яснота – сградата може да се види в завършен вид, рискът от незавършване е значително по-нисък и нанасянето може да бъде планирано по-точно. Цената обаче често е по-висока, а изборът на свободни жилища – по-малък.

Покупката при Акт 14 може да предложи по-добър избор и по-привлекателна цена, но изисква по-задълбочена проверка на инвеститора, документите, тежестите и договора.

Акт 15 е междинен момент, при който строителният риск е намалял, но административното приключване все още предстои.

Правилното решение зависи от финансовите възможности, готовността за изчакване и допустимия за купувача риск. Във всички случаи изисквайте конкретните документи, а не се ограничавайте с етапа, записан в обявата. Акт 14, Акт 15 и финалното въвеждане в експлоатация са важни ориентири, но сигурната покупка изисква да бъдат проверени заедно със собствеността, договора, плащанията и реалното състояние на проекта.